Comment devez-vous traiter les loyers d’un bien propre affectés au remboursement de son prêt ?
Lors d’une liquidation de communauté, le praticien doit déterminer si les loyers d’un immeuble propre ayant remboursé son prêt d’acquisition ont été consommés ou s’ils ont enrichi le patrimoine personnel de l’époux. Dans un arrêt du 9 septembre, n° 24-22.791, la Cour de cassation retient la seconde qualification et confirme le droit à récompense de la communauté.
Les loyers d’un immeuble propre ont financé son prêt d’acquisition
Après le divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, des difficultés sont survenues au cours de la liquidation de leurs intérêts patrimoniaux. Le litige concernait un immeuble propre à l’époux, acquis grâce à un prêt immobilier souscrit avant le mariage.
Pendant l’union, les revenus locatifs de cet immeuble avaient servi à régler les mensualités du crédit. La cour d’appel a considéré que ces revenus étaient communs dès leur perception. Leur utilisation pour financer le bien propre avait donc appauvri la communauté. Elle a fixé la récompense due par l’époux à 81 065,99 euros.
Devant la Cour de cassation, celui-ci soutenait que les loyers avaient été consommés par le paiement des échéances et qu’aucune récompense ne pouvait en résulter.
Le remboursement du crédit ne constitue pas une consommation des fruits
Selon l’article 1401 du Code civil, la communauté comprend les économies réalisées sur les fruits et revenus des biens propres. L’article 1403 du Code civil exclut toutefois les fruits consommés sans fraude.
La Cour de cassation précise que les revenus d’un bien propre employés à l’acquisition de ce bien ne sont pas consommés au sens de ce texte. Le paiement du prêt d’acquisition contribue en effet au financement du patrimoine personnel de l’époux.
Dès lors que les revenus du bien propre sont affectés à la communauté, leur emploi au profit de ce même bien procure un avantage au patrimoine propre. En application de l’article 1437 du Code civil, cette opération ouvre droit à récompense au profit de la communauté.
Le pourvoi est donc rejeté. Pour retracer les comptes entre époux, l’origine propre de l’immeuble ne suffit pas : l’affectation des revenus produits pendant le mariage doit également être précisément établie.
Historique
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